此階段主要可以考慮物業(yè)管理費ABS類融資產品，具體請參考“西政資本”公眾號《201804：地產融資現(xiàn)狀分析及房地產企業(yè)資產證券化產品融資規(guī)劃》。

十三、物業(yè)自持運營階段

(一)銀行經營性物業(yè)貸款

海銀財富分析，一般需要在運營較為成熟的階段才能操作，貸款額度是該物業(yè)5-10年間的租金總額的七成左右，貸款期限一般是5-10年，成本較低，為基準利率上浮10-20%左右。整體而言，雖然成本較低，但融資金額也較少，而且期限長，也很難找后續(xù)的資金進行置換。

(二)銀行抵押貸款

海銀財富分析，一般按照抵押凈值(即物業(yè)銷售價值減去稅費后的剩余價值)的一定成數(shù)來計算融資金額，如工業(yè)物業(yè)按照5成，商業(yè)6成，住宅7成等，雖然此方式能獲得比經營性物業(yè)貸款更多的融資金額，但是物業(yè)被抵押后，也會為后期處置物業(yè)帶來很多不便。當然也有一個好處，就是貸款期限較短，期限滿后，可以重新按照最新的評估價值不斷放大并獲得更多的融資金額。

(三)租金類ABS/CMBS

上述三種融資方式，從獲得的融資金額而言，資產證券化的方式最多，這也是目前大部分開發(fā)商會優(yōu)選這類融資方式的原因之一。

十四、其他融資說明

(一)作為開發(fā)商的融資部門、財務部門或投資部門，在項目融資過程中，需多多關注資金成本、額度、準入條件、放款速度等關鍵要素，作為地產融資機構的專業(yè)團隊，如何綜合上述關鍵要求快速設計融資方案和實現(xiàn)放款，也是衡量這個機構和團隊能力的最佳標準。

(二)如何在多個融資方案中分析和篩選最優(yōu)的方案并實現(xiàn)落地和放款，也是融資團隊的價值體現(xiàn)。

(三)一個項目從最開始就做整體的全過程融資設計和籌劃非常關鍵，一方面確保不會出現(xiàn)任何資金斷裂，一方面也在各個融資環(huán)節(jié)和不同融資方案中得到很好的協(xié)調和平衡。

(四)除上面融資方式外，如果項目存在銀行貸款到期無法歸還的情形，可考慮包裝成不良資產處置或資產證券化產品進行處理。