一、城市更新項(xiàng)目意愿征集階段

城市更新項(xiàng)目意愿征集階段含前期與村股份公司、房屋權(quán)屬人、使用權(quán)人、利益關(guān)聯(lián)人等主體的前期摸底、關(guān)系維護(hù)、更新意愿收集，并完成城市更新項(xiàng)目計(jì)劃申報(bào)等工作。此階段涉及的前期投入都不小，比如“臺底費(fèi)”、“配合費(fèi)”、前期項(xiàng)目的投資**費(fèi)、可研分析費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等等。

海銀財(cái)富分析，這個(gè)階段是開發(fā)商“鎖定”城市更新項(xiàng)目最難擊破的“瓶頸”，更是開發(fā)商拼“實(shí)力”的階段，因此“資金充足和到位”顯得尤為重要，解決這些前期費(fèi)用的方式一般有(以深圳為例)：

(一)集團(tuán)拆借

開發(fā)商的集團(tuán)公司作為項(xiàng)目公司資源和資金扶持單位，項(xiàng)目公司開發(fā)項(xiàng)目所涉的前期費(fèi)用一般由集團(tuán)提供資金拆借(備注：很多開發(fā)商集團(tuán)公司基于目前融資環(huán)境收緊的原因，已經(jīng)要求項(xiàng)目公司自行解決資金問題，但基于深圳是很多開發(fā)商的重點(diǎn)**城市，因此大部分開發(fā)商的集團(tuán)公司仍給予大力支持)。

(二)項(xiàng)目公司引入資金實(shí)力強(qiáng)的股東主體

深圳城市更項(xiàng)目的市場現(xiàn)狀是：一方面當(dāng)?shù)刂行⌒烷_發(fā)商因早期已進(jìn)入深圳地產(chǎn)市場并與村股份公司關(guān)系密切，提前“鎖定”了項(xiàng)目，卻苦于無前期啟動資金，而外地開發(fā)商卻因?yàn)樯钲诔鞘懈马?xiàng)目競爭激烈，無法通過直接與村股份公司進(jìn)行合作進(jìn)入深圳市場，因此當(dāng)?shù)刂行⌒烷_發(fā)商與外地開發(fā)商成立項(xiàng)目公司進(jìn)行合作是優(yōu)選方式，一方面雙方資源和優(yōu)勢互補(bǔ)，一方面直接解決前期資金的投入問題。