(一)銀行拆遷貸/更新貸/舊改貸

假設(shè)項(xiàng)目已完成前期拆遷簽約率100%，則市場(chǎng)上部分金融機(jī)構(gòu)也能介入(備注：之前有部分機(jī)構(gòu)對(duì)簽約率要求完成雙90%(即簽約面積和簽約戶(hù)數(shù)均達(dá)到90%的也可以介入)。

海銀財(cái)富分析，目前監(jiān)管越來(lái)越嚴(yán)的情況下，各類(lèi)機(jī)構(gòu)在逐步收緊準(zhǔn)入條件，比如銀行的拆遷貸/更新貸/舊改貸(稱(chēng)呼不同，準(zhǔn)入條件和用款要求大致相同)，當(dāng)前不少銀行對(duì)這些融資產(chǎn)品就已經(jīng)開(kāi)始逐步收緊或謹(jǐn)慎操作，尤其是提高準(zhǔn)入條件，如有些銀行會(huì)綜合考慮后續(xù)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的具體節(jié)點(diǎn)及可行性，如專(zhuān)規(guī)和實(shí)施主體等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，以后整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期是否具有可控性等。

對(duì)融資機(jī)構(gòu)而言，即使是一些主體單一的城市更新項(xiàng)目，在融資層面仍然存在很多實(shí)質(zhì)問(wèn)題無(wú)法解決，比如風(fēng)控措施的設(shè)置、還款來(lái)源的保障等等，也有些銀行重點(diǎn)看開(kāi)發(fā)主體實(shí)力和項(xiàng)目公司是否有充足資金補(bǔ)交后續(xù)的地價(jià)款等。

(二)代建方+信托機(jī)構(gòu)

海銀財(cái)富分析，無(wú)論是2018年4月27日的資管新規(guī)還是之前輪番發(fā)布的對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管政策，目前銀行和信托機(jī)構(gòu)的資金要投資地產(chǎn)項(xiàng)目基本要求符合“432”條件。

棘手的是，一方面開(kāi)發(fā)商融資需求更多是在符合“432”條件之前的前期拿地，一方面如項(xiàng)目已經(jīng)符合“432”條件，那金融機(jī)構(gòu)之間的業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)也非常大，因此一些機(jī)構(gòu)(比如新進(jìn)深圳市場(chǎng)的信托機(jī)構(gòu))開(kāi)始做一些“創(chuàng)新”，比如在放款準(zhǔn)入條件和對(duì)應(yīng)階段，對(duì)于資質(zhì)較弱的項(xiàng)目方(融資方)在完成拆遷簽約率100%的情況下，如已引入強(qiáng)資質(zhì)的代建方或接盤(pán)方，如綠城、陽(yáng)光城、華潤(rùn)置地等開(kāi)發(fā)商作為增信措施，則信托機(jī)構(gòu)也可以在這個(gè)階段介入，放款條件是融資方跟代建方/接盤(pán)方已經(jīng)簽訂合作協(xié)議。