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海銀財(cái)富分析城市更新項(xiàng)目各階段融資方式匯總及實(shí)操要點(diǎn)-第5頁(yè)

城市更新項(xiàng)目意愿征集階段含前期與村股份公司、房屋權(quán)屬人、使用權(quán)人、利益關(guān)聯(lián)人等主體的前期摸底、關(guān)系維護(hù)、更新意愿收集,并完成城市更新項(xiàng)目計(jì)劃申報(bào)等工作。此階段涉及的前期投入都不小,比如“臺(tái)底費(fèi)”、“配合費(fèi)”、前期項(xiàng)目的投資**費(fèi)、可研分析費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等等。

(一)銀行投行部資金

比如一些銀行投行部的做法是,把項(xiàng)目和其他機(jī)構(gòu)(資管、信托)資金綁定一起設(shè)計(jì)整體融資方案,前期不滿足銀行投行部放款條件的時(shí)候先由其他機(jī)構(gòu)提供融資,滿足條件后由銀行投行部提供融資。

說(shuō)明:目前券商資管因缺少資金來(lái)源導(dǎo)致更多做通道業(yè)務(wù),主動(dòng)管理類業(yè)務(wù)較少,因此需要在實(shí)際操作融資時(shí)做提前考慮。

(二)信托機(jī)構(gòu)

內(nèi)容同上。

(三)城市更新基金

在項(xiàng)目較為優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)上,可直接引入私人金主或投資公司的資金,設(shè)立城市更新基金投入到項(xiàng)目公司。

五、確認(rèn)實(shí)施主體階段

此階段是很多金融機(jī)構(gòu)都可以準(zhǔn)入的階段,因此除上述所說(shuō)的銀行、信托、基金、券商資管等融資方式外,還可以考慮如下幾種:

(一)一些地方性省擔(dān)保公司

海銀財(cái)富分析,該類機(jī)構(gòu)屬于國(guó)企背景,但因不在國(guó)家金融監(jiān)管的范圍,因此做地產(chǎn)項(xiàng)目的前期融資仍較為靈活,另外因?yàn)槭亲杂匈Y金,且基于國(guó)企原因,因此對(duì)項(xiàng)目的準(zhǔn)入要求也相對(duì)較高,其中省內(nèi)項(xiàng)目對(duì)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)要求較低,省外項(xiàng)目要求必須是百?gòu)?qiáng)或區(qū)域龍頭企業(yè)。值得注意的是,該類機(jī)構(gòu)可介入的合作方式只能是債權(quán),因涉及國(guó)資審批環(huán)節(jié),股權(quán)方式一般不考慮。

在具體的操作層面,就放款通道而言,一般會(huì)選擇信托或集團(tuán)旗下的小貸公司,因此操作時(shí)必須提前**當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門是否認(rèn)可小貸公司主債權(quán)合同,且是否可以辦理抵押等信息。當(dāng)然此類機(jī)構(gòu)的融資成本都不低,大部分在15-24%,以18%居多。

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