(三)引入前期運(yùn)作和投資公司

海銀財(cái)富分析，基于深圳城市更新項(xiàng)目巨大的商業(yè)利益，市場(chǎng)上成就了一批專門從事城市更新項(xiàng)目前期運(yùn)作(即行業(yè)所說(shuō)的操盤方)和做前期投資的公司(如AD投資、ZCYX投資公司等)，前期運(yùn)作公司和投資公司可能是體系內(nèi)兩個(gè)平行主體，也可能是不同體系的外部合作主體。

海銀財(cái)富分析，操盤方主要解決前期歷史遺留問(wèn)題、爭(zhēng)取非農(nóng)指標(biāo)落地、協(xié)調(diào)和處理村股份公司和其他權(quán)屬人的關(guān)系和鎖定項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)益，把項(xiàng)目運(yùn)作至列入更新計(jì)劃或通過(guò)專規(guī)等相對(duì)“成熟”階段，然后整體轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)建設(shè)(需要說(shuō)明的是，深圳項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，很多外地開發(fā)商為占領(lǐng)市場(chǎng)，也會(huì)考慮在更早期就受讓項(xiàng)目，比如跟村簽訂了合作開發(fā)協(xié)議，并已在集體資產(chǎn)交易平臺(tái)和街道辦備案通過(guò)后就收購(gòu))。

投資公司投入資金和監(jiān)督操盤方的操作流程和資金使用的收益來(lái)源主要是項(xiàng)目二次轉(zhuǎn)讓的收益，而對(duì)于項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后的收益操盤方和投資公司的收益分成方式主要有如下兩種：

1、投資方收取固定收益，一般收益要求跟地產(chǎn)融資項(xiàng)目接近，大概為年化11-13%之間(此成本僅供參考，前期操作難度、周期、風(fēng)控措施、還款來(lái)源均影響最終的資金成本);

2、雙方按照轉(zhuǎn)讓收益的比例獲得分成。

總結(jié)：此階段的融資方式有：集團(tuán)拆借、股東借款、前期運(yùn)作公司和投資公司的投入。

二、拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議談判階段

嚴(yán)格意義上，此階段仍然為城市更新項(xiàng)目的前期階段，因此上面所說(shuō)的融資方式均適用于本階段的融資需求，除上述之外，仍有下列融資方式可以考慮：